REITs到底是什么，是不是一个好的投资标的？REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写，译为不动产投资信托基金。简单说吧，股票基金是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去买股票。债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去投不动产。

REITs起源于20世纪50年代的美国，到目前为止算是一种流动性好、收益稳定的股债替代品。从投资形式看，美国那边的REITs分为权益型、抵押型和混合型。所谓权益型就是说REITs拥有不动产的所有权，投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。抵押型偏债权属性，募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。抵押型REITs不直接参与经营管理，所以风险和投资收益一般低于权益型。混合型就是前两者的混合体，收益和风险一般也处于两者中间。

2021年4月美国权益类REITs的收益率是8.06%，抵押型REITs的收益率是4.5%，可以看出来还是有差距的。从美国的数据来看，REITs产品是能长期给投资者带来良好稳定回报的。最近30年，富时全美REITs指数的年化回报率是10.26%，是收益比较稳定的资产。这里面富时全美权益型表现最为出众，其年化回报率是10.73%，高于同期标普指数的10.42%、罗素2000指数的10.44%和道琼斯工业的8.42%。

国内的REITs算是刚刚起步试点，通常我们有试点的惯例，就是分步走、稳妥发展的战略。所以REITs初期的产品，监管部门的限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。大家可以看看已经递交招募说明书的基础设施REITs，是不是基本集中在这些方向。只允许投资这些东西，正是因为供水供暖只要建成，每年都有稳定的现金流。收费公路、港口机场这些东西，都能收到稳定的过路费。就算竞争激烈的产业园，也是国内非常优质的产业园。不光是产品投向，在地域上也做了限制。优先支持重点区域，这些重点区域包括京津冀、雄安新区、珠三角、长三角，以及海南省和各类国家级新区。

有了这两个双保险做保证，初期发行的REITs安全系数还是挺高的。一方面试点期间REITs底层资产质量不错，另一方面这些REITs的底层资产，基本上都在经济相对较好的区域，不用担心爆雷的风险。不过试点这批REITs，我觉得可能不是太划算，内部收益率 (1)（IRR）比波动率已经小于1了。当然了，这是目前试点期间的情况。

如果未来监管放松了限制，把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都纳入REITs的基础资产，这时候我们就需要认真评估一下了，判断自己要买的REITs的底层资产和目前的经济环境到底是不是匹配，从而分辨这个产品到底是否安全。

最典型的例子是香港的那几个REITs，这两年出现了明显分化，有的表现还不错，有的表现很糟糕。一般表现很难看的，基本都是因为投了商业地产。商业地产这几年出租率本就不好，最近又赶上疫情。所以投商业地产的这些REITs，现金流不少都出现了问题，价格出现分化也是必然的。

除了投资的安全问题，可能大家还比较关心REITs的收益问题。通过前面介绍REITs的底层资产，大家应该也明白了，REITs的收益主要来自不动产的租金分红。如果底层资产没问题，那么投资REITs就很像买入一只低增长高分红的股票。比如，你现在买入工商银行或者中国石油，就和买入一个REITs差不多。因为股价常年基本波动很小，每年的分红相对比较高。会买这种公司的，基本上都是买了以后等着长期分红的。这些人只当是买了一种带小型看涨期权的理财产品。平时就拿着长期分红，等牛市来了，还能赚个上涨收益。

这里需要注意的是REITs的价格波动风险。我们知道REITs产品的底层资产，现金流是非常稳定的。这就决定了REITs的内在价值，是非常稳定的。目前上市的公募REITs，在沪深交易所是可以交易的，就像你在股票软件里买卖股票一样。

既然可以在交易所交易，那就一定会出现价格波动。如果你打算买的REITs 产品短期出现上涨，那么千万不要追涨。因为进入交易所以后，短时间决定价格的，就是在某个阶段卖的人多，还是买的人多。如果说你买入以后，短期卖的人比较多，很可能就会出现价格下跌。这时候如果你急用钱需要卖出，很可能赚到分红，却因为高买低卖出现了亏损。

由于底层资产带来的现金流稳定，所以抄底当理财买，也是完全没有问题的。未来买入REITs的时间，可能是A股市场从高估到低估这段时间。这段下行时间通常很长，往往需要好几年，之前总是没合适的投资配置，现在有了REITs，也算有了合适的金融产品，终于可以在资本市场估值回归期，获得稳定的现金流了。