克林顿卸任之后，2000年小布什开始担任美国总统。这位小布什，也就是1991年推动监管改革绿皮书的那位老布什总统的儿子。

小布什任内除去打击伊拉克，最大的成就是推动了提升美国人的住房自有化运动。这次住房自有化运动的结果之一，就是在前任克林顿废除混业监管的配合下，引发了2008年那次震惊世界的次贷危机，全世界都受到这次全球金融危机的波及，直到现在都还没恢复过来。

次贷危机的起源是一种叫作CDO的资产抵押债券，背景就是小布什任内提升美国住房自有率运动。从2001年小布什任内开始，美国楼市开始蓬勃发展，来自亚洲和拉美的新移民疯狂涌入美国。伴随着美国政府鼓励国民提升住房自有率，大家纷纷买房，房价水涨船高。当时的美国因为房价上涨带来的财富效应，到处都在抢房。不光是新移民，美国很多土著也在琢磨怎么投资房产跑赢通货膨胀。在赚钱效应驱使下，大量的热钱开始进入这个市场，加速推高了房价水平。

经历了几年地产牛市以后，从2003年开始，地产商和金融机构发现，资质优良的的贷款客户消耗光了。毕竟一个国家再发达，高收入群体也是有限的，合格的贷款主体也就那么多。他们都买得差不多了，合格的贷款主体就没有了。

要知道放贷这件事说起来容易，做起来真挺难，难在没有足够的合格贷款人。好的贷款人不仅手里有钱付得起首付，还得有现金流还得起月供。没有合格贷款人怎么办呢？华尔街自己创造，把低收入人群包装成合格贷款人不就好了。

恰好2001年互联网泡沫破灭以后，美联储把利率降到了史无前例的低位。银行趁势在低利率的环境下开发了一种针对低收入人群买房的金融产品，也就是我们常说的次级贷。

在国内买过房贷过款的人都知道，你想贷款买房首先需要足够的首付，多数是二三成起步。这是房价下跌时金融机构的安全垫。其次，还得审核你的还款能力。一般来说，银行的要求是你的收入至少是房贷的两倍。搞这么复杂是怕你贷款以后因为房价下跌不还房贷，或者现金流不够还不起，从而给银行带来风险。

次级贷就厉害了，先是推出可调节利率贷款帮低收入人群降低每月还款额（允许借款人前两年只付很低的利息而且不还本金），还推出了零首付零文件贷款。可调节利率贷款前两年执行超低利率，使得借款人月供还贷负担远低于正常贷款。眼前的低利率让一些中低收入者纷纷入市买房，埋下了几年之后月供上升无力还款的炸弹。

零首付零文件贷款，使得借款人可以在完全没钱的情况下购房。条件是仅仅需要自己申报一下收入，根本无须提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、税单。2008年金融危机前，那些银行信贷经理劝你买房的姿势是这样的：

“担心两年后还是还不起？”

“哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！”

“再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”

次级贷一推出，想象力的大门打开了，次级贷创造了完美的新贷款主体。在资质不错的贷款人消耗殆尽以后，大量的次级贷款流向了低收入群体，不管资质多差的客户都能贷款买房。市场供需开始失衡，房价开始加速上升。房价天天涨，自然有更多人开始关注房价。可以看出，自2002年起，美国房价的上涨速率在次级贷推出以后加速了。

因为房价持续上涨，当时所有人心里都有一个念头，买房是一桩稳赚不赔的买卖，而且要加杠杆多买。而且当时因为贷款人可以把贷款买的房子的升值部分再抵押贷款，也就是我们常说的二次抵押贷款。

大家不是都觉得房价还会再涨嘛，就把升值部分抵押出来做首付，再通过银行贷款加杠杆炒房。一旦房价开始回落或者大批买房者月供跟不上，这种杠杆加杠杆的操作方式就会变成“杠上开花”。

那时候监管机构都在干什么呢？时任美联储主席的格林斯潘从2001年互联网泡沫以后就开始不断放松货币政策和金融监管，还非常配合地表达了“我认为我们没有必要单纯为了监管而监管”的志愿，这为之后的次贷危机埋下了伏笔。

要知道之前《格拉斯-斯蒂格尔法案》能被废除，也要归功于时任克林顿政府美联储主席的格林斯潘和财长鲁宾的强力推动。你看，每次危机的起因都是货币政策和金融监管双放松，但人类在不断重复这个过程。